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國務院辦公廳關于全面推進

城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導意見

國辦發(fā)〔2020〕23號

各省,、自治區(qū)、直轄市人民政府,，國務院各部委,、各直屬機構：

　　城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造是重大民生工程和發(fā)展工程，對滿足人民群眾美好生活需要,、推動惠民生擴內(nèi)需,、推進城市更新和開發(fā)建設方式轉(zhuǎn)型、促進經(jīng)濟高質(zhì)量發(fā)展具有十分重要的意義,。為全面推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作,，經(jīng)國務院同意，現(xiàn)提出以下意見：

　　一,、總體要求

　　(一)指導思想,。以習近平新時代中國特色社會主義思想為指導，全面貫徹黨的十九大和十九屆二中,、三中,、四中全會精神，按照黨中央,、國務院決策部署,，堅持以人民為中心的發(fā)展思想，堅持新發(fā)展理念,，按照高質(zhì)量發(fā)展要求,，大力改造提升城鎮(zhèn)老舊小區(qū)，改善居民居住條件,，推動構建“縱向到底,、橫向到邊、共建共治共享”的社區(qū)治理體系,，讓人民群眾生活更方便,、更舒心,、更美好。

　　(二)基本原則,。

　　——堅持以人為本,，把握改造重點。從人民群眾最關心最直接最現(xiàn)實的利益問題出發(fā),，征求居民意見并合理確定改造內(nèi)容,，重點改造完善小區(qū)配套和市政基礎設施，提升社區(qū)養(yǎng)老,、托育,、醫(yī)療等公共服務水平，推動建設安全健康,、設施完善,、管理有序的完整居住社區(qū)。

　　——堅持因地制宜,，做到精準施策,。科學確定改造目標,，既盡力而為又量力而行,，不搞“一刀切”、不層層下指標,；合理制定改造方案,，體現(xiàn)小區(qū)特點，杜絕政績工程,、形象工程,。

　　——堅持居民自愿，調(diào)動各方參與,。廣泛開展“美好環(huán)境與幸福生活共同締造”活動,，激發(fā)居民參與改造的主動性、積極性,，充分調(diào)動小區(qū)關聯(lián)單位和社會力量支持,、參與改造，實現(xiàn)決策共謀,、發(fā)展共建,、建設共管、效果共評,、成果共享。

　　——堅持保護優(yōu)先,，注重歷史傳承,。兼顧完善功能和傳承歷史,，落實歷史建筑保護修繕要求，保護歷史文化街區(qū),，在改善居住條件,、提高環(huán)境品質(zhì)的同時，展現(xiàn)城市特色,，延續(xù)歷史文脈,。

　　——堅持建管并重，加強長效管理,。以加強基層黨建為引領,，將社區(qū)治理能力建設融入改造過程，促進小區(qū)治理模式創(chuàng)新,，推動社會治理和服務重心向基層下移,，完善小區(qū)長效管理機制。

　　(三)工作目標,。2020年新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個,，涉及居民近700萬戶；到2022年,，基本形成城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造制度框架,、政策體系和工作機制；到“十四五”期末,，結(jié)合各地實際,，力爭基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造任務。

　　二,、明確改造任務

　　(一)明確改造對象范圍,。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)是指城市或縣城(城關鎮(zhèn))建成年代較早、失養(yǎng)失修失管,、市政配套設施不完善,、社區(qū)服務設施不健全、居民改造意愿強烈的住宅小區(qū)(含單棟住宅樓),。各地要結(jié)合實際,，合理界定本地區(qū)改造對象范圍，重點改造2000年底前建成的老舊小區(qū),。

　　(二)合理確定改造內(nèi)容,。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造內(nèi)容可分為基礎類、完善類,、提升類3類,。

　　1. 基礎類。為滿足居民安全需要和基本生活需求的內(nèi)容,，主要是市政配套基礎設施改造提升以及小區(qū)內(nèi)建筑物屋面,、外墻,、樓梯等公共部位維修等。其中,，改造提升市政配套基礎設施包括改造提升小區(qū)內(nèi)部及與小區(qū)聯(lián)系的供水,、排水、供電,、弱電,、道路、供氣,、供熱,、消防、安防,、生活垃圾分類,、移動通信等基礎設施，以及光纖入戶,、架空線規(guī)整(入地)等,。

　　2. 完善類。為滿足居民生活便利需要和改善型生活需求的內(nèi)容,，主要是環(huán)境及配套設施改造建設,、小區(qū)內(nèi)建筑節(jié)能改造、有條件的樓棟加裝電梯等,。其中,，改造建設環(huán)境及配套設施包括拆除違法建設，整治小區(qū)及周邊綠化,、照明等環(huán)境,，改造或建設小區(qū)及周邊適老設施、無障礙設施,、停車庫(場),、電動自行車及汽車充電設施、智能快件箱,、智能信包箱,、文化休閑設施、體育健身設施,、物業(yè)用房等配套設施,。

　　3. 提升類。為豐富社區(qū)服務供給,、提升居民生活品質(zhì),、立足小區(qū)及周邊實際條件積極推進的內(nèi)容，主要是公共服務設施配套建設及其智慧化改造,，包括改造或建設小區(qū)及周邊的社區(qū)綜合服務設施,、衛(wèi)生服務站等公共衛(wèi)生設施,、幼兒園等教育設施,、周界防護等智能感知設施,，以及養(yǎng)老、托育,、助餐,、家政保潔、便民市場,、便利店,、郵政快遞末端綜合服務站等社區(qū)專項服務設施。

　　各地可因地制宜確定改造內(nèi)容清單,、標準和支持政策,。

　　(三)編制專項改造規(guī)劃和計劃。各地要進一步摸清既有城鎮(zhèn)老舊小區(qū)底數(shù),，建立項目儲備庫,。區(qū)分輕重緩急，切實評估財政承受能力,，科學編制城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和年度改造計劃,，不得盲目舉債鋪攤子。建立激勵機制,，優(yōu)先對居民改造意愿強,、參與積極性高的小區(qū)(包括移交政府安置的軍隊離退休干部住宅小區(qū))實施改造。養(yǎng)老,、文化,、教育、衛(wèi)生,、托育,、體育、郵政快遞,、社會治安等有關方面涉及城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的各類設施增設或改造計劃,，以及電力、通信,、供水,、排水、供氣,、供熱等專業(yè)經(jīng)營單位的相關管線改造計劃,，應主動與城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)劃和計劃有效對接，同步推進實施,。國有企事業(yè)單位,、軍隊所屬城鎮(zhèn)老舊小區(qū)按屬地原則納入地方改造規(guī)劃和計劃統(tǒng)一組織實施,。

　　三、建立健全組織實施機制

　　(一)建立統(tǒng)籌協(xié)調(diào)機制,。各地要建立健全政府統(tǒng)籌,、條塊協(xié)作、各部門齊抓共管的專門工作機制,，明確各有關部門,、單位和街道(鎮(zhèn))、社區(qū)職責分工,，制定工作規(guī)則,、責任清單和議事規(guī)程，形成工作合力,，共同破解難題,，統(tǒng)籌推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作。

　　(二)健全動員居民參與機制,。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造要與加強基層黨組織建設,、居民自治機制建設、社區(qū)服務體系建設有機結(jié)合,。建立和完善黨建引領城市基層治理機制,，充分發(fā)揮社區(qū)黨組織的領導作用，統(tǒng)籌協(xié)調(diào)社區(qū)居民委員會,、業(yè)主委員會,、產(chǎn)權單位、物業(yè)服務企業(yè)等共同推進改造,。搭建溝通議事平臺,，利用“互聯(lián)網(wǎng)+共建共治共享”等線上線下手段，開展小區(qū)黨組織引領的多種形式基層協(xié)商,，主動了解居民訴求,，促進居民形成共識，發(fā)動居民積極參與改造方案制定,、配合施工,、參與監(jiān)督和后續(xù)管理、評價和反饋小區(qū)改造效果等,。組織引導社區(qū)內(nèi)機關,、企事業(yè)單位積極參與改造。

　　(三)建立改造項目推進機制,。區(qū)縣人民政府要明確項目實施主體,，健全項目管理機制，推進項目有序?qū)嵤７e極推動設計師,、工程師進社區(qū),，輔導居民有效參與改造。為專業(yè)經(jīng)營單位的工程實施提供支持便利,，禁止收取不合理費用,。鼓勵選用經(jīng)濟適用、綠色環(huán)保的技術,、工藝,、材料,、產(chǎn)品,。改造項目涉及歷史文化街區(qū)、歷史建筑的,，應嚴格落實相關保護修繕要求,。落實施工安全和工程質(zhì)量責任，組織做好工程驗收移交,，杜絕安全隱患,。充分發(fā)揮社會監(jiān)督作用，暢通投訴舉報渠道,。結(jié)合城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,，同步開展綠色社區(qū)創(chuàng)建。

　　(四)完善小區(qū)長效管理機制,。結(jié)合改造工作同步建立健全基層黨組織領導,，社區(qū)居民委員會配合，業(yè)主委員會,、物業(yè)服務企業(yè)等參與的聯(lián)席會議機制,，引導居民協(xié)商確定改造后小區(qū)的管理模式、管理規(guī)約及業(yè)主議事規(guī)則,，共同維護改造成果,。建立健全城鎮(zhèn)老舊小區(qū)住宅專項維修資金歸集、使用,、續(xù)籌機制,，促進小區(qū)改造后維護更新進入良性軌道。

　　四,、建立改造資金政府與居民,、社會力量合理共擔機制

　　(一)合理落實居民出資責任。按照誰受益,、誰出資原則,，積極推動居民出資參與改造，可通過直接出資、使用(補建,、續(xù)籌)住宅專項維修資金,、讓渡小區(qū)公共收益等方式落實。研究住宅專項維修資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的辦法,。支持小區(qū)居民提取住房公積金,，用于加裝電梯等自住住房改造。鼓勵居民通過捐資捐物,、投工投勞等支持改造,。鼓勵有需要的居民結(jié)合小區(qū)改造進行戶內(nèi)改造或裝飾裝修、家電更新,。

　　(二)加大政府支持力度,。將城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造納入保障性安居工程，中央給予資金補助,，按照“?；尽钡脑瓌t，重點支持基礎類改造內(nèi)容,。中央財政資金重點支持改造2000年底前建成的老舊小區(qū),，可以適當支持2000年后建成的老舊小區(qū)，但需要限定年限和比例,。省級人民政府要相應做好資金支持,。市縣人民政府對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造給予資金支持，可以納入國有住房出售收入存量資金使用范圍,；要統(tǒng)籌涉及住宅小區(qū)的各類資金用于城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造,，提高資金使用效率。支持各地通過發(fā)行地方政府專項債券籌措改造資金,。

　　(三)持續(xù)提升金融服務力度和質(zhì)效,。支持城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造規(guī)模化實施運營主體采取市場化方式,，運用公司信用類債券,、項目收益票據(jù)等進行債券融資，但不得承擔政府融資職能,，杜絕新增地方政府隱性債務,。國家開發(fā)銀行、農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行結(jié)合各自職能定位和業(yè)務范圍,，按照市場化,、法治化原則，依法合規(guī)加大對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的信貸支持力度,。商業(yè)銀行加大產(chǎn)品和服務創(chuàng)新力度,，在風險可控、商業(yè)可持續(xù)前提下，依法合規(guī)對實施城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的企業(yè)和項目提供信貸支持,。

　　(四)推動社會力量參與,。鼓勵原產(chǎn)權單位對已移交地方的原職工住宅小區(qū)改造給予資金等支持。公房產(chǎn)權單位應出資參與改造,。引導專業(yè)經(jīng)營單位履行社會責任,，出資參與小區(qū)改造中相關管線設施設備的改造提升；改造后專營設施設備的產(chǎn)權可依照法定程序移交給專業(yè)經(jīng)營單位,，由其負責后續(xù)維護管理,。通過政府采購、新增設施有償使用,、落實資產(chǎn)權益等方式,，吸引各類專業(yè)機構等社會力量投資參與各類需改造設施的設計、改造,、運營,。支持規(guī)范各類企業(yè)以政府和社會資本合作模式參與改造。支持以“平臺+創(chuàng)業(yè)單元”方式發(fā)展養(yǎng)老,、托育、家政等社區(qū)服務新業(yè)態(tài),。

　　(五)落實稅費減免政策,。專業(yè)經(jīng)營單位參與政府統(tǒng)一組織的城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，對其取得所有權的設施設備等配套資產(chǎn)改造所發(fā)生的費用,，可以作為該設施設備的計稅基礎,，按規(guī)定計提折舊并在企業(yè)所得稅前扣除；所發(fā)生的維護管理費用,，可按規(guī)定計入企業(yè)當期費用稅前扣除,。在城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造中，為社區(qū)提供養(yǎng)老,、托育,、家政等服務的機構，提供養(yǎng)老,、托育,、家政服務取得的收入免征增值稅，并減按90%計入所得稅應納稅所得額,；用于提供社區(qū)養(yǎng)老,、托育、家政服務的房產(chǎn),、土地,，可按現(xiàn)行規(guī)定免征契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市基礎設施配套費,、不動產(chǎn)登記費等,。

　　五、完善配套政策

　　(一)加快改造項目審批,。各地要結(jié)合審批制度改革,，精簡城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工程審批事項和環(huán)節(jié)，構建快速審批流程,，積極推行網(wǎng)上審批,，提高項目審批效率?？捎墒锌h人民政府組織有關部門聯(lián)合審查改造方案,，認可后由相關部門直接辦理立項、用地,、規(guī)劃審批,。不涉及土地權屬變化的項目，可用已有用地手續(xù)等材料作為土地證明文件,，無需再辦理用地手續(xù),。探索將工程建設許可和施工許可合并為一個階段，簡化相關審批手續(xù),。不涉及建筑主體結(jié)構變動的低風險項目,，實行項目建設單位告知承諾制的，可不進行施工圖審查,。鼓勵相關各方進行聯(lián)合驗收,。

　　(二)完善適應改造需要的標準體系。各地要抓緊制定本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造技術規(guī)范,，明確智能安防建設要求,，鼓勵綜合運用物防、技防,、人防等措施滿足安全需要,。及時推廣應用新技術、新產(chǎn)品,、新方法,。因改造利用公共空間新建、改建各類設施涉及影響日照間距,、占用綠化空間的,，可在廣泛征求居民意見基礎上一事一議予以解決。

　　(三)建立存量資源整合利用機制,。各地要合理拓展改造實施單元,，推進相鄰小區(qū)及周邊地區(qū)聯(lián)動改造,，加強服務設施、公共空間共建共享,。加強既有用地集約混合利用,，在不違反規(guī)劃且征得居民等同意的前提下，允許利用小區(qū)及周邊存量土地建設各類環(huán)境及配套設施和公共服務設施,。其中,，對利用小區(qū)內(nèi)空地、荒地,、綠地及拆除違法建設騰空土地等加裝電梯和建設各類設施的,，可不增收土地價款。整合社區(qū)服務投入和資源,，通過統(tǒng)籌利用公有住房,、社區(qū)居民委員會辦公用房和社區(qū)綜合服務設施、閑置鍋爐房等存量房屋資源,，增設各類服務設施,，有條件的地方可通過租賃住宅樓底層商業(yè)用房等其他符合條件的房屋發(fā)展社區(qū)服務。

　　(四)明確土地支持政策,。城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造涉及利用閑置用房等存量房屋建設各類公共服務設施的,，可在一定年期內(nèi)暫不辦理變更用地主體和土地使用性質(zhì)的手續(xù)。增設服務設施需要辦理不動產(chǎn)登記的,，不動產(chǎn)登記機構應依法積極予以辦理,。

　　六、強化組織保障

　　(一)明確部門職責,。住房城鄉(xiāng)建設部要切實擔負城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的組織協(xié)調(diào)和督促指導責任。各有關部門要加強政策協(xié)調(diào),、工作銜接,、調(diào)研督導，及時發(fā)現(xiàn)新情況新問題,，完善相關政策措施,。研究對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作成效顯著的地區(qū)給予有關激勵政策。

　　(二)落實地方責任,。省級人民政府對本地區(qū)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作負總責,，要加強統(tǒng)籌指導，明確市縣人民政府責任,，確保工作有序推進,。市縣人民政府要落實主體責任，主要負責同志親自抓,，把推進城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造擺上重要議事日程,，以人民群眾滿意度和受益程度,、改造質(zhì)量和財政資金使用效率為衡量標準，調(diào)動各方面資源抓好組織實施,，健全工作機制,，落實好各項配套支持政策。

　　(三)做好宣傳引導,。加大對優(yōu)秀項目,、典型案例的宣傳力度，提高社會各界對城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造的認識,，著力引導群眾轉(zhuǎn)變觀念,，變“要我改”為“我要改”，形成社會各界支持,、群眾積極參與的濃厚氛圍,。要準確解讀城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造政策措施，及時回應社會關切,。

國務院辦公廳

2020年7月10日

　　(此件公開發(fā)布)

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